عندما نتحدث عن سوق العقارات في دبي فأننا نتحدث عن عالم كبير يتناول العديد من الملفات وينظر إليها من مختلف الزوايا وبإبعاد مختلفة كي ننجح في النهاية في تكوين صورة واقعية أو أقرب إلى الحقيقة عن عالم العقارات في دبي
وسوق العقارات في دبي لا يقتصر فقط على الأبراج الإدارية و العمارات السكنية فقط و أيضا المحلات والمجمعات التجارية بل يمتد أثرة أيضا إلى الفنادق، حيث يؤدى أنتعاش سوق العقارات في دبي إلى قيام الفنادق برفع قيمة الغرف الفندقية.
وكذلك تدنى أو تذبذب الأحوال في سوق العقارات يدفع الفنادق إلى خفض سعر الليلة الفندقية بها وذلك للحفاظ على شكل الفندق وسمعته والتي تقاس من خلال عده عوامل منها نسبة الأشغال للغرف به قاعدة بيانات المطورين العقاريين محدثة.
إذ أن سوق العقارات في دبي سوق رائدة ومتميزة فيجب أن نتناول كافة جوانب المتعلقة بما يدور حول العقارات في دبي بداية من استعراض كافة المطورين العقارين وشركات الاستثمار العقاري وتقسيمهم حسب الأفضلية أو الخبرة والكفاءة وسابقة الأعمال لكل منهم.
ويجب أن تتم تلك العملية بشكل موضوعي تماما وبحيدة مطلقة وبدون تحيز لشركة على حساب الأخرى، ومن المهم جدا أن تتم عملية التحديث بشكل دوري لقاعدة البيانات الخاصة بالمطورين العقاريين لتواكب مع التغيرات التي تطرأ على سوق العقارات في دبي أولا بأول
قانون العقارات في دبي
من المهم جدا رصد تطور البيئة التشريعية والقانونية في الإمارات ومعرفة التشريعات والقوانين التي تتعلق بالاستثمار والاقتصاد في دولة الإمارات العربية المتحدة بصفة عامة، والتركيز على كل ما يتعلق منها بسوق العقارات في دبي والاستثمار العقاري بصفة خاصة.
وكذلك حقوق التملك والتأجير للأجانب والامتيازات التي تمنحها الدولة لهم ويتم ذلك من خلال متابعة ورصد وتحليل تلك القوانين التي يصدرها البرلمان أو حتى متابعة مشروعات القوانين المطروحة في الفترة القادمة.
ويجب أن يقوم بتلك العملية الهامة نخبة متميزة من القانونيين والمستشارين والاقتصاديين لكي نحصل على نتائج موثوق بها ويمكن الاسترشاد بها عند اتخاذ القرار الصحيح نحو الاستثمار في سوق العقارات في دبي أو الخروج من هذا السوق
أن الكثيرين يتطلعون لأن يمتلكون احد العقارات في دبي، لأنه استثمار مضمون بإذن الله تعالى، ولكن يتوقف الأمر عند مجرد الحلم لعدم توافر القيمة النقدية لسداد ثمن العقار والتي تتسم بارتفاعها مقارنة بالعقارات في العديد من الدول الأخرى، لذا فأنه من المحتم عليك اللجوء إلى التمويل العقاري لتتمكن من شراء العقار الذي تريده.
ولتقريب الموضوع إلى ذهنك عزيزي القارئ سوف نفترض معا أنك تود شراء عقارا في دبي ما ثمنه تقريبا مليون درهم، وتود أن تتمتع بالحد الأقصى لفترات سداد الأقساط الممنوحة لك وهى ربع قرن من الزمان أي خمسة وعشرون عاما.
فماذا يجب عليك أن تدفع وكيف تسير الأمور؟ هذا ما سوف نوضحه من خلال الأسطر القليلة القادمة وهذا المثال قابل للتغير الطفيف في النسب من بنك لأخر أو من شركة أو مطور عقاري لمطور عقاري أو شركة أخرى حسب الظروف والمقتضيات المتغيرة.
وسنعرض لك المقدم الذي يستوجب أن تمتلكه ف البداية ثم المصروفات والرسوم الإدارية التي تسددها لصالح الدولة الذي تمثل في دائرة الأراضي والأملاك في دبي أو للشركة أو للبنك الذي تقترض منه، وكذلك رسوم التقييم والتسجيل والرهن العقاري وتحديد قيمة القسط الشهري الذي يجب عليك سدادة بانتظام وصولا لسداد كامل قيمة الوحدة العقارية في نهاية المدة
يلزمك في البداية أن تقوم بسداد دفعة مقدمة تقدر بحوالي ربع القيمة التقديرية للعقار الذي تريده، أي أننا في حالتنا تلك بصدد التحدث عن مبلغ في حدود ربع مليون درهم.
وهذا المبلغ قد يقل فيصل إلى مائتان ألف درهم أو قد يزيد ويصل إلى ثلاثمائة ألف درهم وذلك يتم تقديره وفقا لمجموعة اعتبارات بعضها متعلقة بطبيعة العقار والبعض الأخر مرتبط بقيمة القسط الذي يمكنك سدادة.
وكذلك بإجمالي دخلك الشهري الذي تقدمة من خلال بيان رسمي معتمد من جهة عملك والضمانات التي تمتلكها وتستطيع تقديمها تخضع تلك الدفعة التي يجب عليك دفعها مقدما بشكل أساسي إلى القواعد والاشتراطات التي يضعها كل بنك أو مؤسسة تمويل عقاري.
وكذلك وفقا لظروفك ووضعك المادي الذي يتأكد البنك منه من خلال تقديمك كشف حساب بنكي معتمد لحسابك عن عملياتك البنكية لأخر ستة أشهر، فضلا عن شهادة بأنك لست ضمن القائمة السوداء لأحد البنوك
عقب قيامك بدفع مقدم ثمن العقار كما أوضحنا في النقطة السابقة يجب عليك أن تقوم مباشرة بسداد مجموعة من الرسوم والمصروفات الإدارية بعضها يسدد لصالح الدولة متمثلا في دائرة الأراضي والعقارات بدبي من أجل التنازل.
ونقل الملكية للعقار ليكون باسمك والبعض الأخر سدد لصالح شركة التسويق العقاري أو المطور العقاري وأخيرا الرسوم الإدارية التي يقررها البنك الذي يعطى لك القرض، وفي الغالب لا تتجاوز هذه الرسوم والمصاريف الإدارية عشرة بالمائة من إجمالي القيمة النقدية لأحد العقارات في دبي والذي تود شراءه
أصبح من اليسير عليك سداد تلك الرسوم والمصروفات الإدارية التي تدفعها لصالح دائرة الأراضي والأملاك في دبي وذلك لأن المطورين العقاريين حاليا يقومون بالنيابة عنك بسداد نصف تلك الرسوم إلى الهيئة ى محاولة منهم للتيسير عليك.
وكأحد العروض الخاصة والمميزات لتلك الشركات سعيا منها نحو الحفاظ على عملائها وأيضا العمل نحو جذب عملاء جدد، وتلك النسبة التي تقدر بنحو أربعة بالمائة من قيمة العقار أي أنك ستقوم بسداد اثنان بالمائة فقط من قيمة احد العقارات في دبي والباقي تتحمله شركة التطوير العقاري وتقوم بسداده
مصروفات الرهن العقاري
تقسم هذه المصروفات أو الرسوم الخاصة بالرهن العقاري إلى قسمين، القسم الأول يتعلق بتجهيز الرهن العقاري وتتراوح من نصف بالمائة إلى واحد بالمائة من قيمة التمويل العقاري، أما القسم الثاني فهو يتعلق بالرسوم المقررة من أجل تسجيل الرهن العقاري بدائرة الأملاك بدبي وهى رسوم لا تتجاوز بأي حال الربع في المائة فقط من قيمة العقار الكلية
وتقدر تلك الرسوم الخاصة بعملية تقييم العقار بمبلغ يقدر بحوالي ثلاثة آلاف درهما إماراتيا فقط لا غير أي أنه باختصار وعقب العرض السابق يمكن أن تعرف أنه يلزمك من اجل أن تحصل على عقار في دبي ثمنه حولي مليون دولارا أن تمتلك ثلث ثمن هذا العقار .
عملية شراء العقارات في دبي بشكل مؤسسي
من المأمول خلال الفترة القادمة أن يشهد سوق العقارات في دبي انتعاشا وازدهارا بسبب الإقبال على الشراء للعقارات المختلفة من قبل العديد من المؤسسات التجارية والاستثمارية ولاسيما مع الانخفاض النسبي في اسعارها مما يغرى الكثيرين بالشراء بغية تحقيق مكسب سريع بدون مجهود بعد البيع عندما تنتعش الاسعار.
وتزداد مجدد وتعود لسابقتها، وتعد هذه المغريات أو المحفزات السوقية مشجعة على شراء العقارات حيث تتوافر بأسعار معقولة اقل من مثيلاتها في الفتة السابقة، والعائد المتميز المتوقع الحصول علية عند إتمام الصفقات التجارية العقارية.
بالإضافة إلى التسهيلات والمميزات التي يمنحها من يريدون البيع الآن من المالكين تشجيعا لإتمام الصفقات التجارية وبالطبع يستفيد منها المشترون، مما سيدفع السوق العقاري للانتعاش مجددا وكذلك للتحرك صعودا الفترة المقبلة
إذ أن العديد من صناديق الاستثمار والمحافظ المالية يرى مديريها مستقبلا واعدا للاستثمار العقاري، كما يرى الكثير من رجال الأعمال أن أرباح البنوك لا تتوازى مع الأرباح المتوقعة من استثمار مدخراتهم وأموالهم في مجال الاستثمار العقاري سعيا نحو معظمة الأرباح وخاصة أنه مع ارتفاع الأسعار المتزايد تقل القيمة النقدية والقوة الشرائية للدرهم.
وأن الاستثمار العقاري لا يتطلب مصروفات ويعد من اقل أنواع الاستثمار مخاطرة ومن أكثرها أمنا سواء قامت لك الشركات أو المستثمرين ببيع تلك العقارات أو إيجارها أو حتى رهنها، وفي أغلب الأحيان يكون الاتجاه نحو العمارات والشقق والفيلات من أجل السكن فضلا عن الاستثمار في التعليم من خلال بناء المدارس والمجمعات التعليمية وهذا بالإضافة المحال التجارية بمختلف أشكلها وصورها
أن الثروة العقارية يتم التعامل معها أما بالرهن أو البيع والشراء وكذلك التأجير، والإيجار يشكل نسبة كبيرة من واقع العقارات في دبي لاسيما مع ارتفاع الأسعار مقارنة بإمارات أخرى، فضلا عن كثرة الوافدين الذين يأتون إلى دبي من مختلف دول العالم الذين هم ليسوا في حاجة إلى شراء العقارات بل في حاجة إلى استئجارها فترة عملهم فقط في دبي
ومن الجدير بالذكر أن سوق إيجار العقارات في دبي وفقا لأحدث التقارير شهد انخفاضا نسبيا ملحوظا في الآونة الأخيرة
من المعروف أنه منذ عدة سنوات كأن المستأجر يقوم بسداد كامل القيمة الإيجارية لمدة عام كامل مقدما مما كأن يشكل ضغطا على ميزانية المستأجر لأنة يتكبد مبلغا كبيرا من المال دفعة واحدة فيضطر إلى الاستدانة أو الاقتراض ليدفع الإيجار لصاحب السكن دفعة واحدة.
بل ويقوم بسداد غرامة تقدر بحوالي عشرة بالمائة من قيمة الإيجار السنوي نظير عدد السداد لكامل القيمة الايجارية السنوية دفعة واحدة ولكن الآن ومع تطور وازدهار سوق العقارات في دبي وكثرة عدد الوحدات السكنية المطروحة للإيجار بدأت تظهر حالة من التنافس بين ملاك العقارات نتج عنها تقديم تيسيرات للمستأجرين.
وبالطبع أنعكس ذلك بشكل ايجابي على المستأجرين وصب في مصلحته وأدى إلى انخفاض نسبى تدريجي في القيمة الايجارية الخاصة بالعقارات في دبي، ليس هذا فحسب بل دفع الملاك إلى أن يقدموا عروضا خاصة للمستأجرين.
تتمثل في تحصيل الإيجار على أقساط مقابل شيكات على دفعتين أو ثلاثة وقد تصل إلى أربعة دفعات أيضا وفي قليل من الأحيان ستة دفعات حسب القوة التفاوضية ومدى حاجة كل من الطرفين إلى المادة أو حسب موقع العقار وتميزه وتوافر الخدمات به.
إذ بلغت نسبة الانخفاض في القيمة الايجارية للفيلات أربعة بالمائة، وكذلك الشقق انخفضت قيمتها الايجارية بنسبة ستة بالمائة من قيمتها العام الماضي
ويعد من ابرز الأسباب أيضا لتدنى القيمة الايجارية أن الحكومة بل والشركات والمؤسسات الخاصة كانت تدفع للعاملين رواتبهم بالإضافة إلى توفير الشقق أو الفيلات المناسبة لهم حسب درجاتهم الوظيفية فكانت تقوم بسداد الإيجار سنويا جملة واحدة لنتهى منه.
أما الآن ومع كثرة المعروض من العاملين والتنافسية الشديدة في سوق العمل وكثرة المعروض وقلة الوظائف المتاحة، فضلا عن الظروف الاقتصادية أصبحت المؤسسات تدفع الراتب فقط متضمنا بدل السكن والعامل يتولى مهمة توفير السكن لنفسه.
مما دفع الملاك لقبول فكرة الإيجار على دفعات أو أقساط أو مقابل شيكات، وربما نرى في الأعوام القادمة قانونا جديدا يصدر لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وفقا للآليات الاقتصادية والاجتماعية الجديدة في دبي
وفقا للعديد من التقارير الصادرة عن المؤسسات الرسمية الإماراتية وما يصدر عن مختلف الهيئات والجهات المالية يظل سوق العقارات في دبي من الأسواق المتميزة، وأن كان يعانى من انخفاض طفيف في العامين الآخرين إلا أنه سينتعش خلال العام المقبل.
ومن ابرز الأماكن التي يقبل عليها المستثمرون العقارين مركز دبي المالي العالمي، ومرسى دبي، وقرية جميرا، ونخلة جميرا، وجميرا بيتش ريزيدنس، والينابيع، وحدائق ديسكفري، والخليج التجاري، والروضة، المدينة العالمية، والمروج، والمزارع العربية، والبرشاء، ومردف، وأم سقيم، وواحة دبى للسيلكون
العربية
